Chuẩn Bị Đơn Khởi Kiện Chiếm Ngụ Trái Phép

Hình thức
- Quý vị có thể dùng mẫu đơn của Hội Đồng Pháp Lý:
  Hội Đồng Pháp Lý có một mẫu đơn quý vị có thể dùng cho hầu hết các vụ kiện Chiếm Ngụ Trái Phép: Mẫu UD-100.
  
  Tải mẫu đơn xuống từ site này, hoặc lấy từ bất cứ tòa án nào có phụ trách các vụ kiện Chiếm Ngụ Trái Phép.
  
  Mẫu đơn này thích hợp nhất cho những người chủ nhà muốn đuổi người thuê, sau khi đưa giấy báo hủy bỏ hợp đồng thuê sớm hoặc, khi một hợp đồng có thời hạn chấm dứt.
  
  Đối với các trường hợp khác, đánh dấu vào ô bên cạnh đoạn 14. Rồi, viết các cáo buộc đặc biệt trên một trang rời. Đính kèm trang này với mẫu đơn của quý vị.
  
  Quý vị không bắt buộc phải dùng mẫu đơn này.
  
  Quý vị KHÔNG THỂ dùng mẫu đơn này để đuổi nhà một người sau một vụ bán nhà bị tịch biên hoặc bán theo di chúc.
- "EZFORMS" trực tuyến trên mạng:
  
  Tòa Thượng Thẩm tại San Mateo County và Tòa Thượng Thẩm tại Santa Clara County có làm một thảo chương tương tác “Mẫu Đơn Pháp Lý EZ” để giúp quý vị điền các mẫu đơn Chiếm Ngụ Trái Phép.
  
  Để điền các mẫu đơn quý vị sẽ:
  - Trả lời một số câu hỏi,
  - In các mẫu đơn của mình ra, và
  - Nộp chúng tại tòa án.
- Giấy thuyết phục:
  
  Nếu quý vị không dùng một trong các lựa chọn ở trên, quý vị phải viết đơn khởi kiện của mình trên giấy thuyết phục. Quý vị phải tuân theo Điều lệ 2.100 - 2.119 của Các Điều Lệ Tòa Án California. Nếu quý vị không làm, lục sự tòa sẽ không nộp giấy vào hồ sơ.
  
  Điều lệ ghi các điểm:
  - Quý vị có thể dùng loại giấy nào,
  - Kích thước của giấy như thế nào,
  - Đánh số,
  - Kiểu chữ,
  - Mặt chữ,
  - Màu mực,
  - Số dòng và khoảng cách giữa các dòng,
  - Đánh số trang và đục lỗ,
  - Hình thức của trang đầu tiên và chú thích cuối trang.
đầu trang ↑
Đầu đề

Trang đầu tiên đơn khởi kiện của quý vị phải bắt đầu bằng một đầu đề. Để trống phần trên bên phải của đầu đề. Lục sự tòa sẽ dùng chỗ này để đóng dấu vào đơn này.

Ở phần trên bên trái, viết:
- Tòa có thể liên lạc với quý vị ở đâu:
  Tên, địa chỉ và số điện thoại của luật sư của quý vị. Nếu quý vị không có luật sư, viết tên, địa chỉ và số điện thoại của quý vị.
- Địa chỉ Tòa Án:
  Tên và địa chỉ của tòa án nơi quý vị nộp hồ sơ vụ kiện.
- Tên của các phía:
  Tên của (các) nguyên đơn và (các) bị đơn.
- Loại vụ kiện:
  Điều này liên quan đến số tiền bồi thường quý vị đòi là bao nhiêu trong phần “thỉnh cầu” của đơn kiện. Nếu quý vị đòi hơn $25,000 tiền bồi thường, vụ kiện là một Vụ Kiện "Dân Sự Tổng Quát".
  
  Nếu quý vị đòi ít hơn, đó là một vụ kiện "Dân Sự Giới Hạn". Quý vị phải cho biết quý vị đòi trên hoặc dưới $10,000.
  
  Tiền lời và các phí tổn không được tính là tiền bồi thường. Thí dụ, trong một vụ dân sự giới hạn, quý vị có thể lấy được:
  - Một phán quyết $25,000 tiền bồi thường, cộng với
  - $700 tiền lời, cộng với
  - $300 phí tổn, cộng với
  - $3,000 lệ phí luật sư,
    Tổng cộng là $29,000.
  Hầu hết các vụ Chiếm Ngụ Trái Phép về gia cư là các vụ kiện Dân Sự Giới Hạn. Thông thường, các vụ này không quá $10,000. Đừng đòi một số tiền không thực tế. Quý vị sẽ phải trả lệ phí nộp hồ sơ nhiều hơn. Và sẽ có nhiều tiêu chuẩn hơn về phiên thẩm cung nội vụ.
Làm thế nào để nêu danh các phía
- Bên nguyên đơn:
  Nguyên đơn là người bắt đầu vụ kiện Chiếm Ngụ Trái Phép. Trong hầu hết các vụ kiện, nguyên đơn là người chủ nhà. Nguyên đơn phải sáng suốt và trên 18 tuổi. Họ phải có khả năng tuyên bố bất động sản đó là của họ.
  
  Quý vị có thể là chủ nhà ngay cả khi quý vị không làm chủ bất động sản. Thí dụ, nếu quý vị cho thuê lại bất động sản, hoặc một phần của bất động sản, quý vị là chủ nhà của người thuê lại. Quý vị có thể bắt đầu một vụ Chiếm Ngụ Trái Phép để kiện người thuê lại.
  
  Ngoài ra, nếu người chủ để một công ty quản lý nhà đất đứng tên ký các hợp đồng thuê mướn, công ty quản lý là chủ nhà. Công ty quản lý này có thể bắt đầu một vụ kiện Chiếm Ngụ Trái Phép. Nhưng, nếu hợp đồng thuê mướn để tên người chủ, thì công ty quản lý không phải là chủ nhà. Người chủ là nguyên đơn.
- Bên bị đơn:
  Người mà nguyên đơn muốn đuổi ra là bị đơn. Bị đơn phải sống tại bất động sản khi quý vị nộp hồ sơ. Hãy tìm cách nêu danh tất cả những người lớn sống tại bất động sản đó làm bị đơn. Có thể khó mà thi hành phán quyết đối với người nào không được nêu danh làm bị đơn trong đơn kiện. Quý vị không phải nêu danh trẻ em dưới 18 tuổi làm bị đơn.
đầu trang ↑
Nội dung đơn khởi kiện
- Ai là người quyết định sẽ nói gì trong đơn khởi kiện?
  CHỈ có nguyên đơn hoặc luật sư của họ có thể quyết định sẽ nói gì trong đơn khởi kiện. Bất cứ người nào khác làm việc này là bất hợp pháp.
  
  Điều này có nghĩa là một phụ tá pháp lý hoặc một người phụ giúp lập hồ sơ Chiếm Ngụ Trái Phép làm chuyện bất hợp pháp khi chỉ cho nguyên đơn nên nói gì trong đơn kiện. Đây cũng là chuyện bất hợp pháp nếu một viên chức, chủ nhân, đại diện, hoặc nhân viên của một công ty viết đơn khởi kiện cho công ty đó (trừ khi họ là luật sư của công ty).
  
  Sau khi người thích hợp viết ra chi tiết, bất kỳ ai cũng có thể đánh máy đơn kiện.
- Tại sao Nguyên Đơn có thể kiện:
  Đơn kiện phải chỉ ra nguyên đơn là ai và đóng vai trò gì.
  
  Thí dụ, nguyên đơn có thể là:
  - Một người sáng suốt trên 18 tuổi,
  - Một cơ quan công cộng,
  - Một tổ hợp, hoặc
  - Công ty cổ phần.
- Bị đơn đang dùng bất động sản:
  Đơn kiện phải ghi địa chỉ của bất động sản. Hoặc đơn phải ghi rõ chi tiết pháp lý của bất động sản đó. Đơn kiện cũng phải ghi là bị đơn hiện đang dùng bất động sản.
- Vai trò của Nguyên Đơn:
  Đơn kiện phải ghi rõ nguyên đơn liên hệ với bất động sản như thế nào.
  
  Thí dụ, nếu nguyên đơn là một:
  - Chủ nhà,
  - Quản lý bất động sản,
  - Người cho thuê lại, hoặc
  - Chủ nhân.
- Quan hệ giữa nguyên đơn và bị đơn:
  Đơn kiện phải cho biết quan hệ giữa nguyên đơn và bị đơn. Quan hệ này là cơ sở của vụ kiện. Hầu hết các vụ kiện Chiếm Ngụ Trái Phép là về một quan hệ chủ nhà-người thuê. Nhưng cũng có những quan hệ khác có thể là cơ sở cho một vụ Chiếm Ngụ Trái Phép:
  - Chủ nhân-người làm công,
  - Chủ hãng-nhân công,
  - Đương sự-đại diện, và
  - Quan hệ giữa người mua bất động sản từ một vụ bán nhà bị tịch biên hoặc bán theo di chúc với người chủ cũ (hoặc người thuê của chủ cũ).
  Đơn kiện cũng phải cho biết mối quan hệ này đã bắt đầu như thế nào. Thí dụ, trong một quan hệ chủ nhà-người thuê, đơn kiện có thể cho biết
  - Có một hợp đồng thuê mướn
  - Hợp đồng này bằng miệng hay bằng văn bản
  - Ai đã đồng ý về hợp đồng thuê mướn
  - Ngày họ đã đồng ý về hợp đồng này
  - Các điều kiện của hợp đồng thuê mướn. Chuyện này có thể bao gồm số tiền người thuê phải trả là bao nhiêu, khi nào phải trả tiền thuê, v.v...
  - Bất cứ thay đổi nào về hợp đồng thuê mướn. Chuyện này có thể bao gồm việc tăng tiền nhà, hoặc đổi từ một hợp đồng có thời hạn sang hợp đồng mướn từng tháng một.
  - Ngày hợp đồng thuê mướn bắt đầu
- Các sự kiện hỗ trợ cho một đơn kiện Chiếm Ngụ Trái Phép:
  Đơn kiện phải đưa ra các sự kiện để chứng minh là bị đơn đang ở trong bất động sản một cách bất hợp pháp. Đối với một vụ kiện chủ nhà-người thuê, đơn kiện phải giải thích hợp đồng thuê mướn đã chấm dứt như thế nào. Nếu chủ nhà hủy bỏ hợp đồng, đơn kiện phải:
  - Ghi là bị đơn đã nhận được giấy báo gì. Đây có thể là:
    - 3-Day Notice to Pay Rent or Quit (Giấy Báo Trả Tiền Thuê trong vòng 3-Ngày hoặc Dọn Ra),
    - 3-Day Notice to Perform Covenants or Quit (Giấy Báo Tuân Hành Các Điều Kiện trong vòng 3-Ngày hoặc Dọn Ra),
    - 3-Day Notice to Quit (Giấy Báo Dọn Ra trong vòng 3-Ngày), hoặc
    - 30-Day or 60-Day Notice to Quit (Giấy Báo Dọn Ra trong vòng 30-Ngày hoặc 60-Ngày).
  - Kèm theo phó bản của giấy báo
  - Ghi là những điều giấy báo nói ra là sự thật
  - Ghi ngày bị đơn nhận được giấy báo và nó được tống đạt như thế nào
  - Ghi là bị đơn đã không làm điều giấy báo yêu cầu trước hạn chót ghi trong giấy báo
  Nếu có luật kiểm soát tiền thuê hoặc kiểm soát việc đuổi nhà, đơn kiện phải ghi là nguyên đơn đã tuân hành các luật lệ đó.
  
  Nếu bất động sản là một căn nhà di động hoặc một công viên dành cho nhà di động hoặc đơn vị gia cư được chính phủ tài trợ một phần, thì đơn kiện phải ghi là nguyên đơn đã tuân hành các luật lệ đặc biệt này, gọi là các đạo luật, dành cho các nơi đó.
  
  đầu trang ↑
- Các sự kiện hỗ trợ cho việc đòi tiền bồi thường thiệt hại
  Một vụ kiện Chiếm Ngụ Trái Phép là về việc ai được ở trong bất động sản đó. Tiền bồi thường thiệt hại không nhất thiết phải được quyết định trong vụ kiện này. Quý vị có thể đòi tiền bồi thường trong một vụ kiện dân sự thông thường.
  
  Nói chung, quý vị chỉ có thể đòi:
  - Tiền bồi thường thiệt hại tổng quát. Quý vị có thể đòi “trị giá thuê mướn công bằng”. Điều này có nghĩa là quý vị có thể đòi tiền mà quý vị có thể cho thuê bất động sản trong khi bị đơn ở đó bất hợp pháp
  - Tiền bồi thường vì có “ác ý”
  - Tiền thuê còn thiếu. Quý vị có thể đòi tiền thuê còn thiếu nếu quý vị tống đạt cho bị đơn Giấy Báo Trả Tiền Thuê trong vòng 3-Ngày hoặc Dọn Ra và giấy báo này đòi tiền thuê.
  Nếu quý vị đòi tiền bồi thường tổng quát, quý vị phải cho biết trị giá thuê mướn công bằng là bao nhiêu. Điều này có nghĩa là quý vị đã có thể cho thuê bất động sản với giá bao nhiêu vào ngày đầu tiên bị đơn ở đó bất hợp pháp. Trong các vụ kiện chủ nhà-người thuê, đây là ngày hợp đồng thuê mướn chấm dứt hoặc được hủy bỏ. Tiền này phải khoảng chừng 1/30 của tiền thuê một tháng.
  
  Khi có phán quyết bồi thường bất lợi cho bị đơn, tòa sẽ tính tiền bồi thường. Họ nhân trị giá thuê mướn công bằng với số ngày bị đơn đã ở bất hợp pháp cho đến khi có phán quyết.
  
  Có thể phải mất mấy ngày cảnh sát mới đuổi được bị đơn ra khỏi nhà. Sau khi có phán quyết, việc bị đơn ở đó vẫn là chuyện bất hợp pháp. Nhưng, quý vị phải nộp một đơn kiện khác để đòi tiền bồi thường cho khoảng thời gian sau phán quyết.
Thỉnh cầu bồi thường:

Thỉnh cầu bồi thường phải yêu cầu lấy lại bất động sản. Nếu vụ kiện là về hợp đồng thuê mướn được hủy bỏ sớm, nó cũng phải yêu cầu “bãi bỏ” hợp đồng thuê mướn.

Quý vị cũng có thể đòi:
- Tiền bồi thường tổng quát:
  Trị giá thuê mướn công bằng của bất động sản khi bị đơn ở đó bất hợp pháp
- Tiền thuê còn thiếu:
  Chỉ khi quý vị đã tống đạt Giấy Báo Trả Tiền Thuê trong vòng 3-Ngày hoặc Dọn Ra
- Các phí tổn Tòa:
  Đây có thể là các lệ phí nộp hồ sơ và phí tổn tống đạt trát gọi hầu tòa và đơn khởi kiện
  
  Bấm vào đây để đến website chính của tòa để tìm hiểu về các lệ phí nộp hồ sơ.
- Các lệ phí luật sư:
  Một số hợp đồng thuê mướn ghi là quý vị có thể đòi các lệ phí luật sư nếu quý vị ra tòa. Quý vị CHỈ có thể đòi các lệ phí luật sư nếu hợp đồng thuê mướn ghi là quý vị có thể
- Tiền bồi thường:
  Chỉ khi bị đơn bị phán quyết có tội vì ác ý và chỉ lên đến một giới hạn nhất định
Tiết lộ và xác minh:
- Người phụ giúp lập hồ sơ Chiếm Ngụ Trái Phép:
  Nếu quý vị dùng mẫu đơn của Hội Đồng Pháp Lý, quý vị phải cho biết quý vị có trả tiền cho một người giúp lập hồ sơ của quý vị hay không. Quý vị phải viết các chi tiết về người phụ giúp:
  - Tên
  - Địa chỉ
  - Quận hạt ghi danh hành nghề
  - Mã số ghi danh, và
  - Ngày hết hạn giấy ghi danh hành nghề
- Xác minh đơn kiện:
  Quý vị phải thề, với hiểu biết là sẽ chịu hình phạt nếu khai man, rằng những điều ghi trong đơn kiện là sự thật. Việc này gọi là thủ tục xác minh. Tòa làm việc này để người ta không nộp đơn kiện gian trá.
  
  Mẫu đơn của Hội Đồng Pháp Lý ghi là:"Tôi là nguyên đơn trong thủ tục kiện tụng này và tôi đã đọc đơn kiện này. Tôi tuyên bố với hiểu biết là sẽ chịu hình phạt nếu khai man theo luật của Tiểu Bang California, rằng các điều trên là đúng sự thật".
  
  Quý vị phải ghi ngày và ký tên vào bản xác minh.

đầu trang ↑