Civil Court banner Picture of the Civil Courthouse

bulletTòa Dân Sự  
The Great Seal of California

bullet for list  Tổng Quát Về Dân Sự

bullet for list  Nguyên Đơn
bullet for list  Bị Đơn
bullet for list  Nguyên Đơn & Bị Đơn
bullet for list  Chọn Ngày Xử
bullet for list  Chuẩn Bị Sẵn Sàng cho Phiên Xử
bullet for list  Phiên Họp Dàn Xếp Bắt Buộc
bullet for list  Phiên Xử
bullet for list  Sau Phiên Xử

bullet for list  UD: Chủ Nhà (Nguyên Đơn) & Người Thuê (Bị Đơn)

bullet for list  Khái Quát
bullet for list  Những Cách Tránh một UD
bullet for list  Nguyên Đơn: Theo Đuổi một Vụ UD

bullet for list  Trước Khi Nộp Đơn
bullet for list  Chuẩn Bị UD
bullet for list  Nộp Đơn và Tống Đạt
bullet for list  Khi Bị Đơn Không Hồi Đáp

bullet for list  Bị Đơn: Hồi Đáp một Vụ Kiện UD

bullet for list  Nguyên Đơn và Bị Đơn: Dàn Xếp

bullet for list  Cách Giải Quyết Mâu Thuẫn Dân Sự Thích Hợp

bullet for list  ADR là gì?
bullet for list  Các loại ADR
bullet for list  Khi nào Dùng ADR
bullet for list  Hòa Giải/Đánh Giá
bullet for list  Các Phiên Họp Dàn Xếp Sớm
bullet for list  Phân Xử Pháp Lý
bullet for list  Các Chuyên Viên Đặc Biệt và Trọng Tài
bullet for list  Các Phiên Họp Dàn Xếp Bắt Buộc
bullet for list  Những Nơi Cung Cấp ADR

bullet for list  Những Câu Thường Hỏi

bullet for list  Các Tài Nguyên & Những Nơi Giới Thiệu

bullet for list  Lệnh Cấm

bullet for list  Lệ Phí Dân Sự
bullet for list  Các Điều Lệ/Mẫu Đơn


bullet for list  Trang Nhà Tự Phục Vụ
bullet for list  Site Chính Của Tòa
bullet for list  Site Chi Tiết Hồ Sơ Vụ Kiện

 

  

Trang Nhà Tự Phục Vụ  |  Bản Đồ Site  |  Liên Lạc
bulletṬa Dân Sự

Ṭa Dân Sự  - Chủ Nhà/Người Thuê

Trước Khi Nộp Hồ Sơ Kiện Chiếm Ngụ Trái Phép

  1. T́m hiểu xem quư vị cần một giấy báo 3-ngày, 30-ngày hay 60-ngàyDrawing of a wheelbarrow
  2. Các ngoại lệ
  3. Điền giấy báo quư vị cần
  4. Làm thế nào để dùng nhiều hơn 1 giấy báo
  5. Tống đạt giấy báo
  6. T́m hiểu xem người thuê có làm điều giấy báo yêu cầu không
     
  1. T́m hiểu xem quư vị cần một giấy báo 3-ngày, 30-ngày hay 60-ngày:

    Hầu hết các trường hợp, trước khi quư vị nộp một đơn kiện Chiếm Ngụ Trái Phép, quư vị phải điền và tống đạt giấy báo. Đây có thể là một giấy báo 3-ngày, 30-ngày hoặc 60-ngày. Rồi quư vị phải đợi xem bị đơn có làm điều giấy báo yêu cầu hay không.

     
  2. Các ngoại lệ: Sau đây là các trường hợp quư vị không cần một giấy báo.
     
    • Hợp đồng của người thuê hết hạn
    • Quư vị chấp nhận giấy báo chấm dứt hợp đồng của người thuê
    • Người thuê làm việc cho quư vị và không trả tiền thuê nhà
    • Người thuê dọn ra
       
    • Hợp đồng của người thuê hết hạn:
      Một hợp đồng thuê “có hạn định” cho biết ngày nào hợp đồng chấm dứt. Nó cũng cho biết làm thế nào để gia hạn hợp đồng này. Nếu một bị đơn có một hợp đồng hết hạn mà họ không gia hạn, quư vị có thể nộp đơn kiện Chiếm Ngụ Trái Phép.

      Quư vị không thể thu tiền nhà cho thời gian sau khi hợp đồng thuê hết hạn. Điều này cũng giống như làm một hợp đồng thuê mới. Đối với một số gia cư được tài trợ một phần, thí dụ như các chứng từ Đoạn 8, quư vị phải gửi giấy báo trước 90 ngày. Giấy báo phải nói là quư vị không muốn kư lại hợp đồng cho thuê.

      Xem Bộ Luật Dân Sự California § 1954.535.
       
    • Quư vị chấp nhận giấy báo chấm dứt hợp đồng của người thuê:
      Nếu hợp đồng thuê chưa hết hạn, quư vị hoặc người thuê có thể chấm dứt hợp đồng. Hợp đồng ghi là quư vị phải báo trước bao nhiêu ngày để chấm dứt hợp đồng đó.
      Nếu người thuê báo cho quư vị như vậy nhưng không dọn ra, quư vị có thể nộp một đơn kiện Chiếm Ngụ Trái Phép ngay lập tức.

      Quư vị không thể thu tiền nhà cho thời gian sau khi hợp đồng thuê đáng lẽ đă hết hạn. Điều này cũng giống như làm một hợp đồng thuê mới.

      đầu trang ↑

    • Người thuê làm việc cho quư vị:
      Nếu người thuê sống trong bất động sản của quư vị trong vai tṛ người làm, công nhân, nhân viên, hoặc người được môn bài VÀ họ không phải trả tiền thuê, quư vị có thể nộp một đơn kiện Chiếm Ngụ Trái Phép ngay khi họ không c̣n làm việc cho quư vị nữa.
       
    • Người thuê dọn ra:
      Điều này chỉ có tác dụng nếu tiền thuê đă để trễ ít nhất 14 ngày và quư vị nghĩ là người thuê đă bỏ đi. 
      Giấy báo này:
       
      • Phải bằng văn bản
         
      • Tiêu đề phải ghi là "Notice of Belief of Abandonment" (Giấy Báo Nghĩ Là Đă Bỏ Nhà)
         
      • Phải ghi tên của những người thuê nhà
         
      • Phải ghi địa chỉ mà quư vị muốn nói đến
         
      • Phải ghi ngày hợp đồng thuê chấm dứt. Ngày này không thể ít hơn 15 ngày sau khi tống đạt cá nhân, hoặc 18 ngày nếu quư vị đă tống đạt cho người thuê bằng thư gửi bưu điện
         
      • Quư vị phải kư tên và ghi ngày vào giấy báo

     

  3. Điền giấy báo quư vị cần:

    Nếu trường hợp của quư vị không phải là một ngoại lệ, quư vị phải điền một giấy báo. Sau khi quư vị tống đạt giấy báo cho người thuê, quư vị phải đợi xem họ có làm điều giấy báo yêu cầu hay không.

    Có nhiều loại giấy báo khác nhau. Quư vị phải t́m hiểu xem phải dùng giấy báo nào.
     
    • 3-Day Notice to Pay Rent or Quit (Giấy Báo Trả Tiền Thuê trong ṿng 3-Ngày hoặc Dọn Ra)
    • 3-Day Notice to Perform Covenants or Quit (Giấy Báo Tuân Hành Các Điều Kiện trong ṿng 3-Ngày hoặc Dọn Ra)
    • 3-Day Notice to Quit (Giấy Báo Dọn Ra trong ṿng 3-Ngày)
    • 30-Day or 60-Day Notice to Quit (Giấy Báo Dọn Ra trong ṿng 30-Ngày hay 60-Ngày)
    • Notice to former owner or tenants (Giấy Báo cho chủ cũ hoặc người thuê)

       
    • Giấy Báo Trả Tiền Thuê trong ṿng 3-Ngày hoặc Dọn Ra:

             Quư vị có thể dùng giấy báo này khi người thuê để quá ngày mà chưa trả tiền nhà. Quư vị không phải điền giấy báo này ngay khi tiền thuê vừa quá hạn. Nhiều người thuê đôi khi trả tiền nhà trễ.

      Trước khi quư vị điền giấy báo này, liên lạc với người thuê. T́m hiểu xem tiền nhà có đang được gửi đến không. Nhưng, nếu quư vị nghĩ là người thuê sẽ không trả hoặc không có khả năng trả tiền thuê, hăy điền mẫu này càng sớm càng tốt.

      Giấy báo này:
       
      • Phải bằng văn bản
      • Tiêu đề phải ghi là "Giấy Báo Trả Tiền Thuê trong ṿng Ba Ngày hoặc Dọn Ra"
      • Phải ghi tên của người thuê
      • Phải ghi địa chỉ mà quư vị muốn nói đến
      • Phải ghi chính xác tiền thuê để quá hạn là bao nhiêu
      • Phải ghi tại sao số tiền thuê phải trả là như vậy và ngày phải trả tiền thuê
      • Phải cho người thuê cơ hội trả tiền thuê hoặc dọn ra trong ṿng 3 ngày
      • Phải ghi là nếu người thuê không trả trong ṿng 3 ngày, họ sẽ bỏ hợp đồng thuê
      • Quư vị phải kư tên và ghi ngày vào giấy báo

      Phải thật cẩn thận khi quư vị điền Giấy Báo Trả Tiền Thuê trong ṿng 3-Ngày hoặc Dọn Ra. Giấy báo sẽ không có giá trị nếu quư vị:
       

      • Không ghi số tiền c̣n thiếu là bao nhiêu,
      • Đ̣i nhiều tiền hơn là số tiền c̣n thiếu,
      • Đ̣i tiền thuê c̣n thiếu cách đây hơn 1 năm trước,
      • Đ̣i điều ǵ không phải là tiền thuê. Điều này có thể là lệ phí trả trễ, tiền lời, tiền điện nước, thuế nhà đất, hoặc bồi thường hư hại,
      • Nói với người thuê phải "trả tiền thuê và dọn ra" (thay v́ "trả tiền thuê hoặc dọn ra"), hoặc
      • Nếu quư vị không cho người thuê lựa chọn bỏ hợp đồng thuê mướn. Điều này gọi là “chọn bỏ hợp đồng”.

       

    • Giấy Báo Tuân Hành Các Điều Kiện trong ṿng 3-Ngày hoặc Dọn Ra:

             Giấy báo này được dùng khi người thuê vi phạm một điều kiện của hợp đồng thuê mướn, và họ có thể sửa chữa vi phạm đó. Giấy này không được dùng khi người thuê không trả tiền thuê.

      Điều này xảy ra thường hơn trong các hợp đồng thuê mướn thương mại. Thí dụ, người thuê có thể dùng bất động sản để làm điều ǵ không được phép, thay đổi bất động sản hoặc không chịu giữ ǵn hoặc sửa chữa bất động sản. Hoặc, một người thuê có thể không chịu trả các lệ phí trả tiền nhà trễ.

      đầu trang ↑

      Giấy báo này:
       

      • Phải bằng văn bản
      • Tiêu đề phải ghi là "Giấy Báo Tuân Hành Các Điều Kiện trong ṿng Ba Ngày hoặc Dọn Ra"
      • Phải ghi tên của người thuê
      • Phải ghi địa chỉ mà quư vị muốn nói đến
      • Phải ghi người thuê đă làm ǵ vi phạm hợp đồng thuê mướn
      • Phải cho người thuê cơ hội sửa chữa vi phạm hoặc dọn ra trong ṿng 3 ngày
      • Phải cho người thuê biết nếu họ không sửa chữa vi phạm trong ṿng 3 ngày, họ bỏ hợp đồng thuê
      • Quư vị phải kư tên và ghi ngày vào giấy báo

       

    • Giấy Báo Dọn Ra trong ṿng 3-Ngày:

             Loại giấy báo này được dùng khi người thuê:

      1) Cho người khác thuê, cho thuê một phần, hoặc để rác bừa băi trong bất động sản, vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng,
      2) Giữ hoặc cho phép một “điều làm bực ḿnh” ở trong bất động sản, hoặc
      3) Dùng bất động sản để làm điều ǵ bất hợp pháp (như bán ma túy).
       

      Giấy báo này:
       

      • Phải bằng văn bản
      • Tiêu đề phải ghi là "Giấy Báo Dọn Ra trong ṿng Ba Ngày"
      • Phải ghi tên của người thuê
      • Phải ghi địa chỉ mà quư vị muốn nói đến
      • Phải ghi người thuê đă làm ǵ để bị giấy báo 3-ngày này (cho thuê lại một phần, bán ma túy, v.v...)
      • Phải ghi chính xác chuyện ǵ đă xảy ra để bị một giấy báo 3-ngày và vào những ngày nào
      • Phải ghi rơ ràng là người thuê phải dọn ra ngay sau khi hạn hết hạn 3 ngày
      • Quư vị phải kư tên và ghi ngày vào giấy báo

      Hăy cẩn thận. Đừng tống đạt giấy báo 3-ngày v́ chuyện ǵ chỉ xảy ra có một lần. Thí dụ, đừng dùng giấy báo nếu người thuê chỉ có thuốc cấm một lần duy nhất.

      Quư vị phải chứng minh được rằng hành động xấu của người thuê là chuyện thường hay xảy ra. Hành động xấu này phải:
       

      • Đe dọa đến sức khỏe và an toàn,
      • Khiến người khác không muốn đến bất động sản này, và
      • Làm giảm giá trị của nó một cách đáng kể.

       

    • Giấy Báo Dọn Ra trong ṿng 30-Ngày hay 60-Ngày:
      Giấy báo 30-ngày được dùng khi quư vị muốn chấm dứt việc thuê mướn từng tháng một đối với người đă sống trong nhà cho mướn ít hơn một năm. Giấy báo 60-ngày được dùng khi người thuê đă sống trong nhà cho mướn từ một năm trở lên.

      Giấy báo này:
       
      • Phải bằng văn bản
      • Tiêu đề phải ghi là "Giấy Báo Dọn Ra trong ṿng Ba Chục Ngày" hoặc "Giấy Báo Dọn Ra trong ṿng Sáu Chục Ngày"
      • Phải ghi tên của người thuê
      • Phải ghi địa chỉ của cơ sở cho thuê mà quư vị muốn nói đến
      • Phải ghi là việc thuê mướn từng tháng một sẽ chấm dứt trong ṿng 30 ngày nếu quư vị gửi giấy báo 30-ngày hoặc 60 ngày nếu quư vị gửi giấy báo 60-ngày
      • Quư vị phải kư tên và ghi ngày vào giấy báo

      Quư vị không phải tống đạt giấy báo 30-Ngày hoặc 60-Ngày vào đầu tháng. Nếu quư vị tống đạt giấy báo 30-Ngày hoặc 60-Ngày vào giữa tháng, người thuê phải dọn ra vào giữa tháng tới. Người thuê sẽ trả tiền thuê cho một phần của tháng mà họ c̣n ở đó.

      Quư vị không thể chấm dứt việc thuê mướn từng tháng v́ một lư do bất hợp pháp. Thí dụ, để trả đũa người nào hoặc dùng phong cách đối xử phân biệt phạm vào, hoặc vi phạm, luật lệ.

      Luật kiểm soát tiền thuê có thể ngăn cản không cho quư vị chấm dứt việc thuê mướn từng tháng một v́ bất cứ lư do ǵ. Thí dụ, luật tiểu bang nói là một gia chủ nhà di động chỉ có thể chấm dứt việc thuê mướn từng tháng trong một công viên dành cho nhà di động v́ các lư do nhất định. Luật liên bang nói là quư vị chỉ có thể chấm dứt một hợp đồng thuê mướn được chính phủ tài trợ một phần v́ các lư do nhất định. Và luật nói là quư vị phải tuân hành các bước cụ thể để chấm dứt các hợp đồng này.

      đầu trang ↑

    • Giấy Báo cho chủ cũ hoặc người thuê:

             Giấy báo này được dùng khi quư vị mua một bất động sản từ một vụ bán nhà bị tịch biên hoặc bán theo di chúc. Nếu chủ cũ hoặc người thuê vẫn c̣n sống ở đó th́ quư vị không thể chỉ dọn vào. Quư vị phải đuổi nhà những người đang sống ở đó.

      Giấy báo này:
       
      • Phải bằng văn bản
      • Nếu những người đang sống ở đó là chủ cũ, giấy báo phải có tiêu đề "Giấy Báo Dọn Ra trong ṿng Ba Chục Ngày"
      • Nếu những người đang sống ở đó là người thuê của chủ cũ, giấy báo phải có tiêu đề "Giấy Báo Dọn Ra trong ṿng Ba Ngày" hoặc "Giấy Báo Dọn Ra trong ṿng Sáu Chục Ngày"
      • Phải ghi tên của những người quư vị muốn đuổi nhà
      • Phải ghi địa chỉ mà quư vị muốn nói đến
      • Phải ghi là họ phải dọn ra khi hết hạn giấy báo
      • Quư vị phải kư tên và ghi ngày vào giấy báo

     

  4. Làm thế nào để dùng nhiều hơn 1 giấy báo:

    Đôi khi, quư vị có thể dùng nhiều hơn 1 loại giấy báo.

    Thí dụ, nếu người thuê của quư vị lúc nào cũng trả tiền thuê trễ, quư vị có thể tống đạt cho họ một "Giấy Báo Trả Tiền Thuê trong ṿng 3 Ngày hoặc Dọn Ra" và một "Giấy Báo Dọn Ra trong ṿng 30 Ngày hoặc 60 Ngày".

    Người thuê có 3 ngày để trả tiền hoặc dọn ra. Nhưng ngay cả khi họ trả tiền, họ vẫn phải dọn ra trong ṿng 30 ngày hoặc 60 ngày.

    Nếu người thuê không trả tiền, quư vị có thể nộp đơn kiện Chiếm Ngụ Trái Phép sau 3 ngày. Nếu họ trả tiền trong ṿng 3 ngày, quư vị phải đợi 30 ngày hoặc 60 ngày để nộp đơn kiện Chiếm Ngụ Trái Phép.

     
  5. Tống đạt giấy báo:

    Giấy báo chẳng có giá trị ǵ cho đến khi nó được tống đạt hợp lệ cho tất cả những người quư vị muốn đuổi nhà. Quư vị có thể tự tay tống đạt giấy báo. Hoặc quư vị có thể yêu cầu bạn bè tống đạt giấy cho quư vị, hoặc thuê một người tống đạt giấy tờ. Quư vị phải trên 18 tuổi để tống đạt giấy báo.

    Có 3 cách để tống đạt giấy báo. 
     
    • Tống đạt cá nhân
      Quư vị phải đưa giấy báo tận tay người quư vị muốn đuổi nhà.
       
    • Tống đạt thay thế
      Nếu người quư vị muốn đuổi nhà không có ở nhà hoặc nơi làm việc b́nh thường của họ, quư vị có thể tống đạt giấy báo nếu quư vị trao một bản cho người nào trên 18 tuổi ở đó. Quư vị cũng phải gửi một bản đến nhà ở của họ.
       
    • Tống đạt kiểu đóng đinh và gửi thư
      Nếu quư vị không t́m hiểu được họ sống hay làm việc ở đâu, hoặc người có mặt ở đó có trên 18 tuổi để nhận một bản không, quư vị có thể:

      1) Dán một bản ở nơi người ta có thể nh́n thấy dễ dàng,
      2) Đưa một bản cho một người sống ở đó, nếu quư vị có thể t́m được người nào, và
      3) Gửi một bản bằng bưu điện đến bất động sản đó. Viết tên của người quư vị muốn đuổi nhà trên phong b́.

     

  6. T́m hiểu xem người thuê có làm điều giấy báo yêu cầu không:

    Sau khi quư vị tống đạt được cho tất cả những người quư vị muốn đuổi nhà, quư vị phải đợi cho giấy báo hết hạn trước khi quư vị làm điều ǵ khác. Nếu người thuê làm điều giấy báo yêu cầu, quư vị không thể làm ǵ khác.
     
    • Các giấy báo không điều kiện
      Cách duy nhất để làm điều một giấy báo không điều kiện yêu cầu là dọn hẳn ra khỏi nhà trước khi giấy báo hết hạn. Nếu người thuê làm điều này, quư vị không phải nộp một đơn khởi kiện Chiếm Ngụ Trái Phép. Một thí dụ của giấy báo không điều kiện là giấy báo dọn ra trong ṿng 3-ngày, 30-ngày hoặc 60-ngày.
       
    • Các giấy báo có điều kiện
      Một Giấy Báo Trả Tiền Thuê trong ṿng 3-Ngày hoặc Dọn Ra và Giấy Báo Tuân Hành Các Điều Kiện trong ṿng 3-Ngày hoặc Dọn Ra là các giấy báo có điều kiện. Điều này có nghĩa là người thuê không phải dọn ra nếu họ làm điều giấy báo yêu cầu.

      Nếu họ làm điều giấy báo yêu cầu quư vị không thể làm ǵ khác. Quư vị không thể ngăn cản người thuê làm điều giấy báo yêu cầu.

      Thí dụ      : Quư vị tống đạt một Giấy Báo Trả Tiền Thuê trong ṿng 3-Ngày hoặc Dọn Ra. Người thuê trả tiền thuê trong ṿng 3 ngày. Quư vị phải nhận tiền thuê.

      Nhưng, sau khi hết hạn 3 ngày, quư vị không phải nhận bất cứ số tiền thuê nhà nào. Quư vị có thể nộp đơn khởi kiện Chiếm Ngụ Trái Phép.

đầu trang ↑
 

  

Lời Minh Xác     © 2008 Ṭa Thượng Thẩm California Quận Hạt Santa Clara