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Corte civil - Propietario/Inquilino

Cómo preparar una demanda de apropiación ilícita

Esta sección le cuenta sobre:

1. El formato
2. El encabezamiento
3. Cómo nombrar a las partes
4. Parte principal de la demanda
5. Ruego de alivio
6. Revelaciones y verificaciones
    

1. El formato
    
   • Puede usar un formulario del Consejo Judicial:
     El Consejo Judicial tiene un formulario que puede usar para la mayoría de los casos de apropiación ilícita: Formulario UD-100.
     
     Descargue el formulario de este sitio, u obténgalo en cualquier corte que acepte casos de apropiación ilícita.
     
     Este formulario es el más indicado para propietarios que quieren desalojar a un inquilino después de darle un Aviso de cancelación del contrato de alquiler, ya sea antes de tiempo o a su vencimiento.
     
     Para otros tipos de casos, marque el cuadro junto al párrafo 14. Después escriba sus alegatos especiales en una página separada. Adjunte esa página a su formulario.
     
     No tiene que usar este formulario.
     
     NO PUEDE usar este formulario para desalojar a alguien después de comprar una propiedad por ejecución hipotecaria.
      
   • Formularios "EZFORMS" para llenar en línea:
     
     La Corte Superior del condado de San Mateo y la Corte Superior del condado de Santa Clara desarrollaron un programa interactivo "EZ Legal Form" para ayudarlo a llenar los formularios de apropiación ilícita.
     
     Para llenar los formularios, tendrá que:
      
     • Contestar algunas preguntas,
     • Imprimir sus formularios, y
     • Presentarlos en la corte.
        
   • Escritos:
     
     Si no usa una de las opciones anteriores, tendrá que escribir su demanda en un escrito. Tiene que seguir la Regla 2.100 - 2.119 de las cortes de California. Si no, el secretario no aceptará la presentación.
     
     La regla le dice:
      
     • Qué tipo de papel tiene que usar,
     • Que tamaño de papel tiene que usar,
     • La paginación,
     • Estilo de imprenta,
     • Tipo de imprenta,
     • Color de imprenta,
     • Espaciado y numeración de las líneas,
     • Numeración de páginas y ubicación de las perforaciones,
     • Formato de la primera página y del pie de página.

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2. El encabezamiento
   
   La primera página de la demanda tiene que comenzar con un encabezamiento. Deje la parte superior derecha del encabezamiento en blanco. El secretario usará esta área para estampar la demanda.
   
   En la parte superior izquierda, escriba:
    
   • Dónde lo puede contactar la corte:
     El nombre, dirección y número de teléfono de su abogado. Si no tiene un abogado, escriba su propio nombre, dirección y número de teléfono.
      
   • Dirección de la corte:
     El nombre y dirección de la corte donde presentará la acción.
      
   • Nombre de las partes:
     Los nombres del (de los) demandante(s) y demandado(s).
      
   • Tipo de caso:
     Esto depende de cuánta compensación por daños está pidiendo en el "ruego" de la demanda. Si pide más de $25,000 en daños, el caso es un caso "civil general".
     
     Si pide menos, es un caso "civil limitado". Tiene que decir si está pidiendo más o menos de $10,000.
     
     Los intereses y costos no cuentan como daños. Por ejemplo, en un caso civil limitado, puede recibir:
      
     • Un fallo por $25,000 en daños, más
     • $700 de interés, más
     • $300 en costos, más
     • $3,000 por honorarios de abogados,
       El total es $29,000.

     La mayoría de las demandas por apropiación ilícita son casos civiles limitados. En general no son por más de $10,000. No pida una cantidad de dinero exagerada. Los honorarios de presentación serán mayores. Y habrá más requisitos de revelación.

    

3. Cómo nombrar a las partes
    
   • Demandantes:
     El demandante es la persona que inicia la demanda de apropiación ilícita. En la mayoría de los casos el demandante es el propietario. El demandante tiene que ser competente y mayor de 18 años de edad. Tiene que poder decir que la propiedad es de él.
     
     Puede arrendar una propiedad sin ser el propietario de la misma. Por ejemplo, si subalquila la propiedad, o parte de la propiedad, usted estará arrendando la propiedad al subinquilino. Puede iniciar una Acción de apropiación ilícita contra el subinquilino.
     
     Además, si el dueño contrata a una empresa de administración de propiedades para que las alquile en su nombre, la empresa de administración de propiedades será la que firme el contrato como arrendador. La empresa de administración de propiedades puede iniciar una Acción de apropiación ilícita. Pero si el contrato de alquiler está en nombre del dueño, la empresa de administración no será el demandante. El demandante será el dueño.
      
   • Demandados:
     El demandado es la persona que el demandante quiere desalojar. Cuando presente la demanda, el demandado tiene que estar viviendo en la propiedad. Trate de nombrar como demandados a todos los adultos que vivan en la propiedad. Puede ser difícil hacer cumplir un fallo contra cualquier persona que no haya sido nombrada como demandado en la demanda. No tiene que nombrar como demandados a personas menores de 18 años.

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4. Parte principal de la demanda
    
   • ¿Quién decide lo que hay que escribir en la demanda?
     SOLAMENTE el demandante o su abogado pueden decidir qué decir en la demanda. Es ilegal que lo haga cualquier otra persona.
     
     Esto quiere decir que es ilegal que un asistente legal o asistente de apropiación ilícita le diga al demandante qué escribir en la demanda. También es ilegal que un funcionario, dueño, agente o empleado de una corporación escriba la demanda en nombre de la corporación (a menos que sea su abogado).
     
     Después que la persona apropiada escriba la información, cualquiera puede copiarla en el documento de la demanda.
     
      
   • Por qué causa puede hacer una demanda el demandante:
     La demanda tiene que identificar quién o qué es el demandante.
     
     Por ejemplo, el demandante puede ser:
      
     • Un ser humano competente mayor de 18 años de edad,
     • Una dependencia pública,
     • Una sociedad, o
     • Una corporación.
       
        
   • El demandado está usando la propiedad:
     La demanda tiene que indicar la dirección de la propiedad. O tiene que dar su descripción legal. La demanda también tiene que decir que el demandado está usando la propiedad en la actualidad.
     
      
   • Posición del demandante:
     La demanda tiene que decir cómo está conectado el demandante con la propiedad.
     
     Por ejemplo, si el demandante es el:
      
     • Arrendador,
     • Administrador de propiedades,
     • Subarrendador, o
     • Dueño.
       
        
   • La relación entre el demandante y el demandado:
     La demanda tiene que decir qué relación tiene el demandante con el demandado. La relación es la base para tomar la acción. La mayoría de las Acciones de apropiación ilícita son sobre la relación entre el propietario y el inquilino. Pero hay otras relaciones que pueden servir de base para una demanda de apropiación ilícita:
      
     • Patrón-sirviente,
     • Empleador-empleado,
     • Titular-agente, y
     • La relación entre el comprador de una propiedad cuya hipoteca fue ejecutada y el ex-propietario (o el inquilino del ex-propietario).

     La demanda también tiene que decir cómo se inició la relación. Por ejemplo, en una relación de propietario-inquilino, la demanda puede decir
      

     • Que existe un contrato de alquiler
     • Que el contrato es oral o escrito
     • Quién aceptó el contrato
     • La fecha en que se aceptó el contrato
     • Los términos del contrato de alquiler. Éstos pueden ser, por ejemplo, cuánto es el alquiler, cuándo vence, etc.
     • Cualquier cambio producido en el contrato de alquiler. Esto puede ser un aumento del alquiler, o un contrato por tiempo fijo que cambia a un contrato de alquiler de mes en mes
     • La fecha en que comenzó el contrato de alquiler
       
        
   • Hechos que respaldan la demanda de apropiación ilícita:
     La demanda tiene que incluir pruebas que el inquilino está ocupando la propiedad en forma ilegal. En un caso de propietario-inquilino, la demanda tiene que explicar cómo terminó el contrato de alquiler. Si el propietario canceló el contrato, la demanda tiene que:
      
     • Decir qué aviso se entregó al demandado. Éste puede ser:
        
       • Aviso de 3 días de pagar el alquiler o desalojar,
       • Aviso de 3 días de cumplir con el convenio o desalojar,
       • Aviso de 3 días para desalojar, o
       • Aviso de 30 ó 60 días para desalojar.
          
     • Incluya una copia del aviso
     • Diga que lo que dice el aviso es verdadero
     • Diga en qué fecha recibió el aviso el demandado y cómo fue entregado
     • Diga que el demandado no hizo lo que pedía el aviso dentro del plazo dado por el aviso

     Si hay control de alquileres o control de desalojos, la demanda tiene que decir que el demandante cumplió con dichas leyes.
     
     Si la propiedad es una casa móvil o un parque de casas móviles o una vivienda subsidiada por el gobierno, la demanda tiene que decir que el demandante cumplió con leyes especiales, llamadas estatutos, para ese tipo de propiedades.

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   • Hechos que respaldan la solicitud de compensación monetaria por daños
     Una Acción de apropiación ilícita se lleva a cabo para ver quién se puede quedar en la propiedad. Los daños monetarios no se tienen que decidir en este tipo de acción. Puede pedir compensación monetaria por daños en una acción civil ordinaria.
     
     En general, sólo puede pedir dinero por:
      
     • Daños generales. Puede pedir el "valor justo de alquiler". Esto quiere decir que puede pedir que le paguen lo que hubiera recibido por alquilar la propiedad mientras el demandado vivía en ella ilegalmente
        
     • Daños por “malicia”
        
     • Alquiler atrasado. Puede pedir el pago de alquileres atrasados si le entrega al demandado un Aviso de 3 días de pagar alquiler o desalojar, y el aviso pidió el pago del alquiler.

     Si pide compensación de daños generales, tiene que decir cuánto es el valor justo de alquiler. Esto quiere decir por cuánto alquilaría la propiedad el primer día en que el demandado se quedó en ella ilegalmente. En los casos de propietario-inquilino, éste es el día en que terminó el contrato, o que fue cancelado. Debería ser aproximadamente 1/30 del alquiler mensual.
     
     Cuando se dicta un fallo en contra del demandado, la corte calculará los daños. Para ello multiplicará el valor justo de alquiler por la cantidad de días que el demandado permaneció en la propiedad ilegalmente hasta la fecha del fallo.
     
     Pueden pasar algunos días más después del fallo hasta que el alguacil desaloje al demandado. Después del fallo, sigue siendo ilegal que el demandado se quede en la propiedad. Pero tiene que presentar una acción legal distinta para obtener daños monetarios por el periodo posterior al fallo.

    

5. Ruego de alivio:
   
   El ruego de alivio tiene que pedir que le devuelvan la propiedad. Si la acción se trata de una cancelación anticipada del contrato, también tiene que pedir la "confiscación" del alquiler.
   
   También puede pedir:
    
   • Daños generales:
     El valor justo de alquiler de la propiedad mientras el demandado estaba viviendo allí ilegalmente
      
   • Alquiler atrasado:
     Sólo si entregó un Aviso de 3 días de pagar el alquiler o desalojar
      
   • Costos de la corte:
     Éstos pueden ser los honorarios de presentación y el costo de entregar la Orden de comparecencia y la demanda
     
     Haga clic aquí para visitar el sitio Web principal de la corte y obtener más información sobre los honorarios de presentación.
      
   • Honorarios de abogados:
     Algunos contratos de alquiler dicen que se puede pedir el reembolso de los honorarios de abogados si hay que ir a juicio. SOLAMENTE puede pedir los honorarios de abogados si el contrato de alquiler lo permite
      
   • Daños:
     Sólo si el demandado es culpable de malicia y sólo hasta un cierto límite

    

6. Revelaciones y verificaciones:
    
   • Asistente de apropiación ilícita:
     Si utilizó el formulario del Consejo Judicial, tiene que decir si le pagó a un asistente para ayudarlo. Tiene que incluir la siguiente información sobre el asistente:
      
     • Nombre
     • Dirección
     • Condado en que está inscrito
     • Número de registro, y
     • Fecha de vencimiento del registro
        
   • Verifique la demanda:
     Tiene que jurar, bajo pena de perjurio, que lo que dice la demanda es cierto. Esto se llama la verificación. La corte exige esto para que la gente no presente demandas falsas.
     
     El formulario del Consejo Judicial dice: "Yo soy el demandante en este procedimiento y he leído la demanda. Declaro bajo pena de perjurio bajo las leyes del estado de California que lo que antecede es veraz y correcto."
     
     Tiene que firmar la verificación y poner la fecha.

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