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 Corte civil
 Temas generales
Demandante
Demandado
Demandante y demandado
Cómo fijar la fecha del juicio
Cómo prepararse para el juicio
Conferencia obligatoria de acuerdo entre las partes
El juicio
Después del juicio
Apropiación ilícita Propietario (demandante)/Inquilino (demandado)
Reseña
Modos de evitar una apropiación ilícita
Demandante: Cómo pedir una acción de apropiación ilícita
Antes de la presentación
Cómo preparar la apropiación ilícita
Presentación y entrega
Qué hacer si el demandado no responde
Demandado: Cómo responder a una demanda de apropiación ilícita
Demandante y demandado: Cómo llegar a un acuerdo
Métodos alternativos de resolución de conflictos civiles
¿Qué es ADR?
Tipos de ADR
Cuándo usar ADR
Mediación/Evaluación
Conferencias tempranas para llegar a un acuerdo
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Maestros especiales y referís
Conferencias obligatorias de acuerdo entre las partes
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Corte Civil
Corte civil
- Propietario/Inquilino
Qué hacer
antes de presentar una Acción de apropiación ilícita
- Determine si necesita dar un Aviso de 3, 30 ó 60 días
- Excepciones
- Llene el aviso que corresponde a su caso
- Cómo usar más de 1 aviso
- Entregue el aviso
- Determine si el inquilino hace lo que le pide el
aviso
- Determine si necesita dar un Aviso de 3, 30 ó 60 días:
En la mayoría de los casos, antes de
presentar una
Acción de
apropiación ilícita, tiene que llenar y
entregar un
aviso. Este aviso puede ser de 3, 30 ó 60 días. Después tiene que
esperar a ver si el
demandado hace lo que le pide el aviso.
Excepciones: En los siguientes casos
no tiene que dar un aviso.
- El contrato de alquiler del inquilino ya venció
- Usted acepta el aviso del inquilino de dar por
terminado el alquiler
- El inquilino trabaja para usted y no paga
alquiler
- El inquilino se muda de la propiedad
- El contrato de alquiler del inquilino ya
venció:
Un contrato de alquiler de “plazo fijo” dice en qué fecha vence el
alquiler. También dice cómo extender el contrato. Si el demandado tiene
un contrato de alquiler vencido y no lo extiende, usted puede presentar
una Acción de apropiación ilícita.
No puede cobrar alquiler por periodos posteriores al vencimiento del
contrato. Eso sería lo mismo que hacer otro contrato de alquiler. En
algunos casos de vivienda subsidiada, como los vales de la Sección 8,
tiene que dar un Aviso de 90 días. El aviso tiene que decir que no
quiere renovar el contrato de alquiler.
Vea el
Código Civil de California § 1954.535.
- Usted acepta el aviso del inquilino de dar por
terminado el alquiler:
Si el contrato de alquiler todavía no venció, usted o el inquilino lo
puede dar por terminado. El contrato dice cuántos días de aviso tiene
que dar para cancelar el contrato de alquiler.
Si el inquilino le da un aviso de este tipo pero no se muda de la
propiedad, puede presentar una Acción de apropiación ilícita de
inmediato.
No puede aceptar alquiler por periodos posteriores al supuesto fin del
contrato. Esto sería como firmar un contrato nuevo.
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- El inquilino trabaja para usted:
Si el inquilino vivía en su propiedad en calidad de sirviente, empleado,
agente o licenciatario Y no pagaba alquiler, puede presentar una Acción
de apropiación ilícita apenas deje de trabajar para usted.
- El inquilino se muda de la propiedad:
Puede presentar una Acción de apropiación ilícita sólo si el pago del
alquiler se atrasó por lo menos 14 días y usted cree que el inquilino se
fue de la propiedad.
El aviso:
- Tiene que ser por escrito
- El título tiene que ser "Aviso de abandono presunto"
- Tiene que dar el nombre de los inquilinos
- Tiene que decir de qué dirección se trata
- Tiene que decir cuándo vence el contrato de alquiler. Esta fecha
no puede ser anterior a 15 días después de la entrega legal en
persona, ó 18 días si la entrega se hizo por correo
- Tiene que firmar el aviso y escribir la fecha
Llene el aviso que corresponde a su caso:
Si su caso no es una excepción, tiene que llenar un aviso. Después de
entregar el aviso al inquilino, tiene que esperar y ver si hace lo que
pide el aviso.
Hay distintos tipos de avisos. Tiene que determinar qué aviso usar.
- Aviso de 3 días de pagar el alquiler o desalojar
- Aviso de 3 días de cumplir con el convenio o
desalojar
- Aviso de 3 días para desalojar
- Aviso de 30 ó 60 días para desalojar
- Aviso al ex-propietario o inquilinos
- Aviso de 3 días de pagar el alquiler o
desalojar:
Puede usar este aviso cuando el inquilino se atrasa en el pago de
alquiler. No hace falta llenar este aviso apenas venza el pago de
alquiler. Muchos inquilinos se atrasan a veces en el pago del alquiler.
Antes de dar el aviso, póngase en contacto con el inquilino. Averigüe si
el inquilino le envió el pago. Pero si cree que el inquilino no puede o
no quiere pagar el alquiler, déle el aviso lo antes posible.
El aviso:
- Tiene que ser por escrito
- Tiene que llevar el título "Aviso de tres días de
pagar el alquiler o desalojar"
- Tiene que dar el nombre de los inquilinos
- Tiene que decir en qué dirección está la propiedad
en cuestión
- Tiene que decir exactamente cuánto es el alquiler
adeudado
- Tiene que decir por qué se le debe ese monto y en
qué fecha venció el pago
- Tiene que darle al inquilino la oportunidad de pagar
el alquiler o desalojar la propiedad en 3 días
- Tiene que decir que si el inquilino no paga en 3
días, renunciará al contrato de alquiler
- Tiene que firmar el aviso y escribir la fecha
Tenga mucho cuidado cuando dé el Aviso de 3 días de pagar el alquiler
o desalojar. El aviso no será válido si:
- No dice cuánto dinero se le debe,
- Pide más dinero que lo que le deben,
- Pide el pago de un alquiler que venció hace más de 1
año,
- Pide que le paguen algo que no sea alquiler. Por
ejemplo, multas por pago atrasado, interés, facturas de servicios
públicos, impuestos de propiedad o daños,
- Le dice al inquilino que "pague el alquiler y
desaloje" (en vez de "pague el alquiler o desaloje"), o
- No le da al inquilino la opción de dar por
terminado el contrato de alquiler. Esto se llama a veces "opción de
cancelar."
- Aviso de 3 días de cumplir con el convenio o
desalojar
Este aviso se da cuando el inquilino no cumplió con una cláusula del
contrato del alquiler y puede solucionar el problema. Este aviso no se
da cuando el inquilino no paga el alquiler.
Esto ocurre con más frecuencia en alquileres comerciales. Por ejemplo,
un inquilino puede usar la propiedad para hacer algo que no está
permitido, cambiar el aspecto de la propiedad o negarse a mantener o
reparar la propiedad. O es posible que el inquilino no pague las multas
por pago atrasado o el alquiler de periodos ya vencidos.
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El aviso:
- Tiene que ser por escrito
- Tiene que llevar el título "Aviso de tres días de
cumplir con el convenio o desalojar"
- Tiene que decir el nombre del inquilino
- Tiene que decir en qué dirección está la propiedad
en cuestión
- Tiene que decir qué hizo el inquilino para violar el
contrato de alquiler
- Tiene que darle al inquilino la oportunidad de
arreglar el problema o desalojar la propiedad en 3 días
- Tiene que decirle al inquilino que si no arregla el
problema en 3 días, el contrato queda cancelado
- Tiene que firmar el aviso y escribir la fecha
- Aviso de 3 días para desalojar:
Este tipo de aviso se da al inquilino que:
1) Transfirió, subalquiló o cometió excesos en la propiedad, en
violación del contrato del alquiler,
2) Mantuvo o permitió un “estorbo” en la propiedad, o
3) Usó la propiedad para hacer algo ilegal (como vender drogas).
El aviso:
- Tiene que ser por escrito
- Tiene que llevar el título: "Aviso de tres días para
desalojar"
- Tiene que dar el nombre de los inquilinos
- Tiene que decir en qué dirección está la propiedad
en cuestión
- Tiene que decir qué hizo el inquilino para recibir
el Aviso de 3 días (subalquilar, vender drogas, etc.)
- Tiene que decir exactamente lo que pasó para merecer
un Aviso de 3 días, y cuándo
- Tiene que decir claramente que el inquilino tiene
que dejar la propiedad apenas se cumpla el plazo de 3 días
- Tiene que firmar el aviso y escribir la fecha
Tenga cuidado. No entregue un Aviso de 3 días por algo que ocurrió
sólo una vez. Por ejemplo, no use este aviso si el inquilino tenía
drogas ilegales una sola vez.
Tiene que poder probar que la mala conducta del inquilino es un patrón
repetido. La mala conducta tiene que:
- Ser una amenaza para la salud y la seguridad,
- Hacer que la gente no quiera ir a la propiedad, y
- Reducir su valor significativamente.
- Aviso de 30 ó 60 días para desalojar:
El aviso de 30 días se usa cuando quiere dar por terminado un alquiler de
mes en mes de una persona que ha vivido en una unidad de alquiler por
menos de un año. El aviso de 60 días se da cuando la persona ha vivido
en la unidad de alquiler por más de un año.
El aviso:
- Tiene que ser por escrito
- Tiene que llevar el título "Aviso de treinta días para desalojar"
o "Aviso de sesenta días para desalojar"
- Tiene que dar el nombre del inquilino
- Tiene que decir en qué dirección está la propiedad alquilada en
cuestión
- Tiene que decir que el alquiler de mes en mes terminará en 30 días,
si está dando una Aviso de 30 días, o en 60 días, si está dando una
aviso de 60 días
- Tiene que firmar el aviso y escribir la fecha
No hace falta entregar el Aviso de 30 ó 60 días al principio del mes. Si
entrega un Aviso de 30 ó 60 días a mediados de mes, el inquilino tiene que
desalojar la propiedad a mediados del mes siguiente. El inquilino tiene
que pagar alquiler por la parte del mes que estuvo en la propiedad.
No puede dar por terminado un alquiler de mes en mes por una razón
ilegal. Por ejemplo, para vengarse de alguien o discriminar de manera
tal que quebrante, o
viole,
la ley.
Las leyes de control de alquiler pueden impedir la cancelación de un
alquiler de mes en mes por una razón cualquiera. Por ejemplo, la ley
estatal dice que el propietario de una casa móvil sólo puede dar por
terminado un alquiler de mes en mes por ciertas razones. La ley federal
dice que sólo puede dar por terminado un alquiler subsidiado por el
gobierno por ciertas razones. Y dice que tiene que tomar ciertos pasos
para dar por terminado ese tipo de contratos de alquiler.
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- Aviso a ex-propietario o inquilinos
Este aviso se usa cuando se compra una propiedad en una venta por
ejecución hipotecaria. Si el ex-propietario o inquilinos todavía están
viviendo en la propiedad, usted no puede tomar posesión inmediatamente.
Tiene que desalojar a las personas que viven allí.
El aviso:
- Tiene que ser por escrito
- Si las personas que viven en la propiedad son los ex-propietarios,
tiene que llevar el título "Aviso de treinta días para desalojar"
- Si las personas que viven en la propiedad son inquilinos de los
ex-propietarios, tiene que llevar el título "Aviso de tres días para
desalojar"
o "Aviso de sesenta días para desalojar"
- Tiene que nombrar a las personas que quiere desalojar
- Tiene que decir en qué dirección está la propiedad en cuestión
- Tiene que decir que deben desalojar la propiedad cuando venza el
plazo del aviso
- Tiene que firmar el aviso y escribir la fecha
Cómo usar más de 1 aviso:
A veces puede usar más de 1 tipo de aviso.
Por ejemplo, si el inquilino siempre paga el alquiler atrasado, puede
entregarle un "Aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar" y un
"Aviso de 30 ó 60 días para desalojar".
El inquilino tiene 3 días para pagar o desalojar la propiedad. Pero aunque
pague, tiene que desalojar la propiedad en 30 ó 60 días.
Si el inquilino no paga, puede presentar una Acción de apropiación ilícita
después de 3 días. Si paga en 3 días, tiene que esperar 30 ó 60 días para
presentar una Acción de apropiación ilícita.
Entregue el aviso:
El aviso no tiene valor hasta que sea entregado legalmente a todas las
personas que quiera desalojar. Puede entregar el aviso personalmente. O
puede pedirle a un amigo que lo entregue en su nombre, o contratar a un
profesional de entrega legal. Para poder entregar un aviso, tiene que
ser mayor de 18 años de edad.
Hay 3 maneras de entregar un aviso.
- Entrega en persona
Tiene que entregarle el aviso personalmente a la persona que quiere desalojar.
- Entrega sustituta
Si la persona que quiere desalojar no se encuentra en su domicilio o
trabajo normal, puede entregar el aviso dándole una copia a alguien que
sea mayor de 18 años de edad. También tiene que enviar una copia por
correo a su domicilio.
- Entrega por fijación y correo
Si no puede descubrir dónde vive o trabaja el inquilino, ni encuentra a
una persona mayor de 18 años a quien darle una copia, puede:
1) Fijar una copia en un lugar donde se pueda ver fácilmente,
2) Darle una copia a la persona que vive allí, si puede encontrar a
alguna y
3) Enviar una copia por correo a la propiedad. Escriba en el sobre el
nombre de la persona que quiere desalojar.
Determine si el inquilino hizo lo que pidió el
aviso
Después de entregarle el aviso a todas las personas que quiere desalojar,
tiene que esperar a que venza el plazo antes de tomar cualquier otra
medida. Si el inquilino hace lo que pide el aviso, no puede hacer nada
más.
- Avisos incondicionales
La única manera de cumplir con un aviso incondicional es desalojando la
propiedad por completo antes de que venza el plazo. Si el inquilino
desaloja la propiedad, no hace falta presentar una
demanda por apropiación ilícita. Un ejemplo de aviso incondicional
es un Aviso de 3, 30 ó 60 días para desalojar.
- Avisos condicionales
Un Aviso de 3 días de pagar alquiler o desalojar, y un Aviso de 3 días
de cumplir con el convenio o desalojar, son ejemplos de avisos
condicionales. Esto quiere decir que los inquilinos no tienen que
desalojar la propiedad si hacen lo que pide el aviso.
Si hacen lo que pide el aviso usted no puede hacer nada más. No puede
impedir que el inquilino haga lo que dice el aviso.
Por ejemplo: Usted entregó un Aviso de 3 días de pagar el alquiler o
desalojar. El inquilino pagó el alquiler en el plazo de 3 días. Usted
tiene que aceptar el pago de alquiler.
Pero una vez pasado el plazo de 3 días no está obligado a aceptar el
pago del alquiler. Puede presentar una demanda por apropiación ilícita.
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